Как снять жилье с правом последующего выкупа

Недоступность жилья по-прежнему остается актуальной проблемой для многих наших граждан. Не спасают ни социальные проекты, ни ипотечное кредитование. Казалось бы, альтернативой может стать аренда жилья с правом последующего выкупа. Однако, такая перспектива не манит ни собственников, ни арендаторов. Доля предложений на рынке недвижимости всего лишь 5%. Редкость указанных сделок свидетельствует о рисках, связанных с исполнением обязательств каждой из сторон, о наличии спорных моментов. Давайте разбираться, стоит ли соглашаться на аренду с правом выкупа, кому она выгодна, и что готово предложить государство.

Аренда и найм жилого помещения: разница
Аренда предполагает, что стороной сделки выступит юридическое лицо, которое может быть и тем, кто сдает, и тем кто снимает.

В найме сторонами выступают физические лица, а предмет договора — жилое помещение. Социальный наем заключается между государственными или муниципальными органами и физическим лицом/лицами. Его особенность — безвозмездность и предоставляемое право последующей приватизации.

Если мы говорим, о жилом помещении (квартира, частный дом, комната), то аренда или найм заключаются только с целью проживания. Проще — в квартире нельзя организовать магазин или офис без изменения назначения.
Внимание: каким бы образом не был поименован договор, к нему будут применяться те нормы, которым он соответствует. Например, если физические лица свои отношении обозначили как аренда квартиры, к договору будут применяться нормы о найме. С юридической точки зрения аренды между двумя физическими лицами не бывает. Найм регулируется главой 35 ГК РФ, а аренда 34.

Отметим также, что найм с выкупом имеет место быть, когда недвижимость не продается. Это касается больших по площади домов или квартир в неприглядных районах. На рынке предложений — это редкость, ведь большинство собственников хочет получить деньги здесь и сейчас. Квартиры и дома продают не от хорошей жизни.

Аренда с выкупом — субъекты и цели

В большинстве случаев юридические лица используют арендованное жилье для проживания своих сотрудников. Квартира может быть:
временным пристанищем во время командировки;
местом для организации деловых встреч в другом городе;
жильем для сотрудников, чаще высшего звена, например директора и его семьи.
По сути, покупать квартиру для персонала организации не выгодно, а вот арендовать с последующим выкупом вполне перспективно. Ведь часть выкупной суммы можно забирать из заработной платы сотрудников. Кроме того, организации могут на следующем этапе заключать аренду с выкупом уже с сотрудниками, улучшая их жилищные условия. Учитывая, что в столице работает огромное количество профессионалов-провинциалов, такая схема будет работать на опережение.
Договоры, в которых физические лица выступают в качестве арендаторов, могут поддержать на плаву многих застройщиков-собственников. В условиях жесткой экономической ситуации, распродать уже готовые квартиры трудно, титульный владелец имущества не окупив затраты, должен еще и нести бремя содержания, например, платить налоги и коммуналку. Так почему бы не сдавать эти квартиры гражданам, заманивая их возможностью получить жилье в собственность?

К слову сказать, наемный (арендный) дом самый популярный тип жилья в Европе. В Берлине — 90% населения живет в таких доходных домах. Многие зарубежные компании занимаются строительством жилой недвижимости с целью сдачи в аренду, в перспективе продажи.

В России сегодня существуют немногочисленные проекты по строительству арендных домов, например, в Подмосковье, Калужской и Новосибирской областях. Многие из них не требуют поддержки от государства. Эти проекты при интенсивном развитии смогут в будущем потеснить частников, обеспечить более качественное жилье и правовую основу для его последующего приобретения в собственность.

Государство же в свою очередь тоже готово участвовать в создании арендных домов. Законопроект, призванный регулировать отношения на рынке найма и аренды жилья, уже существует. В недействующей пока редакции законодатель предлагает застройщикам участвовать в аукционах на понижение арендной платы. Те, кто максимально снизит арендную ставку, получат от государства земельный участок без торгов.

Поучаствовать в инвестировании строительства арендного жилья изъявило желание Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Планируемые вложения — 75 млрд рублей до 2020 года.

Пилотный проект уже запущен в Ростовской области. Администрацией города совместно с Федеральным агентством финансирования жилищного строительства предлагает ростовчанам жилье эконом-класса в аренду с правом выкупа. Будет построен целый жилой комплекс с доходными, «арендными домами», причем в основном объеме на внебюджетные средства. Конкретных цифр по ставкам и стоимости пока нет, поэтому судить о доступности и качестве на текущий момент сложно.

Преимущества выкупной аренды

Низкая процентная ставка. В схеме, когда государство приобретает жилье у застройщика, а потом предлагает гражданам, ставка от 3% годовых.
Отсутствие первоначального взноса. Недоступность ипотеки для 50% заемщиков связана с отсутствием денежных средств для первого взноса.
Отсутствие навязанных банками страховок. Для государства и частных компаний достаточно будет страхования жилого помещения от риска утраты.
Отсутствие залоговых обязательств и связанных с ними ограничений в отличие от ипотеки, где залог главное условие кредитования.
Как заключить договор выкупной аренды

Такая сделка является смешанной, в этом и основная правовая сложность. К договору применяются и нормы о купле, и об аренде, и жилищное законодательство. Что указывать в договоре обязательно:
наименование объекта;
размер арендных платежей;
общую выкупная стоимость;
срок;
порядок передачи имущества в аренду, а затем и в собственность.
Для заключения договора собственнику понадобятся:
свидетельство о собственности;
технические документы;
согласие остальных сособственников, если такие имеются;
сведения об отсутствие задолженности по обязательным платежам.
На что надо обратить внимание при заключении договора

Квартира или частный дом должны быть подробно описаны в договоре, технические характеристики и иные идентифицирующие признаки.
В договоре необходимо обозначить выкупную цену. Без нее такое соглашение можно оспорить и признать недействительным.
Арендные и выкупные платежи следует разделить. Это будет на руку как арендатору, так и арендодателю. В случае спора, можно будет безболезненно вычислить, за что платил квартиросъемщик.
Договоры сроком больше 11 месяцев надо зарегистрировать в юстиции. Это касается исключительно аренды, для найма достаточно простой письменной формы.
Четко и ясно расписать основания расторжения договора. Организации чаще всего расторгают договор в случае пропуска очередного арендного платежа.
Обратите внимание: если в соглашении разграничены арендные и выкупные платежи, при прекращении отношений, выкупные платежи можно вернуть.

В заключение отметим, что если Вы попали на предложение по аренде жилья с выкупом, обеспокойтесь поиском хорошего юриста. Без его помощи можно попасть в крайне неприятную ситуацию и потерять деньги. И еще один совет — не поленитесь самостоятельно оценить предложенный объект и примерно подсчитать, во сколько Вам обойдется аренда с выкупом. Может быть, ипотека окажется дешевле? Об оценке недвижимости и ее методах можно почитать на нашем портале, в статье «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий